Vendere casa senza agenzia immobiliare: quanto ti costa davvero?
I 10 RISCHI PRINCIPALI che tutti sottovalutano quando decidono di vendere casa da soli (e come evitarli…)
Ci siamo! Hai finalmente preso la decisione di vendere casa.
Dopo aver superato l’attaccamento emotivo all’abitazione, il primo pensiero che ti viene in mente è:
“Come posso guadagnare il più possibile dalla compravendita?”
Con questa domanda che ti frulla in testa giorno e notte, capisci subito che le uniche due strade che hai davanti sono:
- Riuscire a vendere la tua casa al prezzo massimo che può essere venduta
- Risparmiare su tutte quelle piccole/grandi spese che si possono evitare
Tuttavia sai bene che al giorno d’oggi è già di per sé difficile riuscire a trovare un buon acquirente…
Figuriamoci riuscire a vendere da soli a prezzo pieno un immobile con tutta la concorrenza che c’è nel web!
Senza perdere altro tempo scarti la prima ipotesi, prendi carta e penna e scrivi tutte le spese che devi sostenere per vendere la tua abitazione:
- Spese relative alla successione – “No, queste sono obbligatorie…”
- Imposte sulla plusvalenza (se vendi un immobile entro i 5 anni dall’acquisto) – “Anche qui niente da fare…”
- Costi per documenti obbligatori e regolarizzazioni varie – “Nada…”
- Piccoli lavori di manutenzione per rendere appetibile la casa – “Ecco, questo forse posso evitarlo…”
- Agenzia immobiliare – “Agenzia?! Costa troppo! E poi… Cosa ci vuole a vendere una casa da soli?!”
Dato che la maggior parte delle spese non può essere evitata, pensi bene di tagliare proprio quella che invece è forse la più necessaria di tutte, ovvero l’agenzia immobiliare.
Certo, puoi vendere casa in completa autonomia, anche la Legge lo permette.
Ma alla fine dei conti, sei davvero sicuro di risparmiare senza agenzia?
É vero, può andare tutto liscio, ma se qualcosa non funziona sei pronto ad affrontarne le conseguenze?
Detto da chi è nel settore da ormai 20 anni, ci sono errori “invisibili” all’occhio dei meno esperti, che se commessi – anche in buona fede – possono costare svariate migliaia di euro…
Quindi la spesa non si conta solo a livello di tempo, ma soprattutto a livello di “sanzioni”.
Prendere questo tipo di scelta è comunque un tuo diritto e noi lo rispettiamo a pieno.
Tuttavia, da buoni professionisti, vogliamo metterti in guardia e renderti consapevole dei 10 rischi principali a cui vai incontro se decidi di vendere la tua casa in completa autonomia.
Cominciamo dal più sottovalutato…
1 – Agente immobiliare: il tuo secondo lavoro “a tempo pieno”!
Come ti abbiamo raccontato in altri articoli di questo blog, vendere casa non è un lavoro che puoi pensare di fare a “ore perse”… Richiede un impegno full-time.
I tuoi potenziali acquirenti vorranno sapere vita morte e miracoli della tua abitazione e per avere queste informazioni ti chiameranno a qualsiasi ora del giorno e della notte.
L’hai già messo in preventivo?
Ecco a cosa devi prepararti se vuoi vendere casa in autonomia:
- risponderai a decine di richieste via email, SMS, whatsapp vari (se arrivano) a qualsiasi ora.
- ti giocherai le prossime pause pranzo a ricontattare tutte le chiamate perse durante l’orario di lavoro, per scoprire che il 90% vuole solo trattare il prezzo senza neanche aver visto la tua casa…
- passerai i prossimi weekend ad accogliere i classici turisti immobiliari che se non sai “scremare”, verranno a visitare la tua casa solo per passare un pomeriggio diverso dal solito.
- Chiederai permessi e ferie al tuo datore di lavoro per andare incontro a quei potenziali clienti che sembrano davvero interessati, ma che possono visitare il tuo appartamento solo il martedì alle 16.30… (e poi magari neanche si presentano all’appuntamento)
E se non rispondi subito alle loro richieste, risalgono ai tuoi profili social e ti tampinano di richieste anche lì.
Avrai le app di Facebook, Subito.it , immobiliare.it e portali vari che continuano a darti notifiche sul tuo smartphone.
Ripeto se ti va bene… Perché può anche esserci calma piatta….
2 – Il grande dilemma: valutazione dell’immobile e prezzo di vendita ideale
Se non ti appoggi a nessun professionista per far valutare il tuo immobile, avrai davvero scarse probabilità di trovare il prezzo di vendita ideale.
Quindi cosa può succedere?
Se il prezzo è troppo alto c’è un’alta possibilità che nessuno si interessi al tuo annuncio.
Il web è un ottimo alleato in fase di acquisto, perché puoi comparare velocemente centinaia di offerte, ma se sei dalla parte dei venditori, ecco che sei in svantaggio da questo punto di vista.
Se invece il prezzo è troppo basso, perderai migliaia di euro in un colpo solo perché hai valutato male il valore del tuo immobile fin dal principio.
E in genere questo vieni a saperlo quando cominciano ad arrivare i primi clienti interessati o peggio ancora quando hai già firmato la proposta d’acquisto.
A proposito, se vuoi valutare il tuo immobile in modo gratuito ecco il link a cui devi accedere:
3 – Mancata esperienza nel settore immobiliare: cosa devi sapere?
Sembra scontato, ma per vendere una casa servono nozioni che non si possono imparare guardando qualche video su Youtube o affidandosi al “sentito dire” di familiari e conoscenti.
Per vendere casa con la dimestichezza di un agente immobiliare, “dovresti” prima seguire un rigido corso di formazione su:
- nozioni di diritto tributario e civile, per apprendere tutto ciò che riguarda i contratti e le obblighi delle parti
- adempimenti fiscali ed elementi di diritto di famiglia, procedure concorsuali, fallimento, successioni e donazioni
- elementi di marketing e di negoziazione, tecniche promozionali di vendita e comunicazione efficace
- diritto urbanistico, legislazione e analisi del mercato immobiliare, oltre ad approfondimenti specifici per contratti relativi a catasto, estimo e immobili
Inoltre, come se non bastasse, devi essere sempre aggiornato:
- sul mercato immobiliare al momento in cui stai effettuando la compravendita
- sulle oscillazioni di prezzo dei vari mutui e finanziamenti
- sulla normativa legale nel settore immobiliare
Senza parlare del fatto che devi avere una certa dimestichezza con quel che riguarda il vero mostro nell’armadio di ogni compravendita immobiliare: la burocrazia italiana.
Sistemi complessi, uffici labirintici, pratiche, email e permessi che devi essere scaltro a ottenere se non vuoi allungare a dismisura i tempi della trattativa.
E sai bene che se da semplice privato fai una richiesta in comune, anche solo per un semplice accesso agli atti, i tempi di attesa possono essere molto lunghi, ma se ti affidi all’amico che ci lavora dentro, il documento salta fuori subito.
4 – La svalutazione immobiliare: la sanguisuga imprevista e silenziosa del tuo patrimonio
Come ben saprai ogni immobile è soggetto a svalutazione.
Se un tempo questo tipo di svalutazione era lenta e lineare, ora per la velocità con cui vengono divulgate le informazioni è diventata veloce e imprevista.
Nel giro di qualche mese la casa che hai messo in vendita ad un certo prezzo, potrebbe vedere aumentare il suo valore.
Anche se al 99% dei casi sono più le volte che diminuisce.
Il fatto è che se è fuori con un prezzo sbagliato, o rischi di perdere centinaia di euro in un colpo solo, o rischi che nessuno, ma proprio nessuno la compri.
Sei in grado di riuscire a gestire queste oscillazioni da solo?
5 – Marketing assente: il tuo annuncio finisce nel cimitero dei portali immobiliari
In genere chi vuole vendere la sua casa in autonomia compie questi 5 passaggi:
- sparge la voce tra amici e parenti
- fa qualche foto con il cellulare per inserirle nell’annuncio
- scrive nel testo dell’annuncio “come visto e piaciuto, per info chiama al…”
- pubblica l’annuncio su immobiliare.it, casa.it e subito.it
- mette al cancello di casa un foglio A4 con scritto “VENDESI”
STOP!
Tuttavia il mercato è diventato molto competitivo.
Ti basta accedere a uno qualsiasi dei portali che ti ho nominato qui sopra e fare una ricerca sugli immobili in vendita nella tua provincia per vederne comparire sicuramente qualche centinaio.
Come puoi far risaltare il tuo annuncio in un elenco infinito di immobili che vengono venduti nella tua stessa zona?
I dati dicono che sono il 10% delle case inserite sui portali vengono vendute con successo.
La tua sarà tra quelle?
Una promozione fatta come si deve è essenziale per spostare i riflettori sulla tua casa e oscurare tutti gli altri annunci di immobili della tua zona.
Ma non è l’unico aspetto che ti resta da considerare…
Andiamo al prossimo punto…
6 – La trattativa: sei un negoziatore nato o sei la preda in una gabbia di leoni?
Lo dice la parola stessa, “compraVENDITA”.
Per vendere una casa e ottenere il massimo profitto devi – appunto – saper vendere.
E non si tratta di vendere un vecchio maglione che non usi più a 10 euro su Vinted.com.
In questo caso stai negoziando i risparmi della tua vita.
Parliamo di decine di migliaia di euro.
Davvero vuoi affidarti solo al tuo intuito?
Questo discorso non vale se per lavoro fai il venditore, ma se la vendita non è la tua unica fonte di reddito, attenzione.
Dove ci sono i soldi arrivano gli approfittatori.
E più soldi ci sono in ballo, più sei a rischio dei classici avvoltoi dell’immobiliare.
Appena fiutano una persona di buon cuore che si fida un po’ troppo, ne approfittano.
Vendere è un’arte che molto spesso viene sottovalutata.
Devi saper negoziare, parlare, trattare il prezzo e avere le tecniche di vendita nel sangue.
Proprio come in una partita a poker, devi sapere fino dove puoi restare nel gioco e dove invece ti conviene lasciar perdere e rifiutare.
E sul banco, ripeto, c’è il tuo patrimonio e il futuro della tua famiglia!
Davvero non vuoi un professionista al tuo fianco?
7 – Gli imprevisti dell’ultimo minuto: sai gestirli?
Ogni compravendita è un caso a sé e ci sono centinaia di casistiche che devi tenere in considerazione.
Dimenticarti di fare le dovute verifiche a livello documentale e procedurale può costarti davvero caro.
Ti facciamo giusto 4 domande:
- Se la tua casa è stata ereditata sai come comportarti?
- Se invece è cointestata sai già come procedere?
- E se l’hai ricevuta in donazione?
- Se ti accorgi all’ultimo minuto che ha delle difformità catastali o urbanistiche e non puoi più venderla, sai come fare una sanatoria?
In definitiva…
Hai tutte le competenze necessarie per risolvere in autonomia almeno i casi più comuni che ti ho appena elencato?
Se la risposta è “Oddio, no!”, troverai la soluzione di ogni tuo problema alla fine di questo articolo.
8 – I documenti giusti e l’ansia prima del rogito
Immagina…
Ti trovi davanti al notaio con il tuo compratore.
Tutto quello che basta per vedere arrivare i soldi sul tuo conto corrente è una firma di entrambe le parti su quel foglio che vedi davanti a te.
Il notaio passa uno a uno i documenti del fascicolo che hai portato e…
“Manca il Certificato APE, non possiamo proseguire!”
Quante volte ci siamo sentiti raccontare questa storia…
Persone che dopo mille peripezie sono riuscite ad arrivare al rogito, si sono viste revocare la possibilità di vendere il proprio immobile solo perché non sapevano di dover portare quello specifico documento all’incontro con il notaio.
Che succede in questi casi?
Udienza rimandata a data da destinarsi. Compratore infastidito, vendita persa (può succedere…) e arrivederci soldi sul conto corrente…
Quindi… Riuscirai a dormire sonni tranquilli la notte prima del rogito?!
9 – Sanzioni a scoppio ritardato. Anche dopo anni dal rogito
Se ti affidi ad una agenzia immobiliare competente sarà suo dovere presentare ogni documento dell’avvenuta compravendita nei vari uffici.
Ciò significa che ogni responsabilità riguardo alla presentazione, registrazione e trascrizione dei documenti sarà di sua esclusiva responsabilità.
Diversamente se agisci da solo dovrai essere pronto a informarti dove fare le dovute comunicazioni e controllare di avere tutto a posto al momento della presentazione.
Certe volte basta dimenticarsi – anche in buona fede – di compilare certi paragrafi, per vedersi arrivare a casa multe salate dagli enti statali dopo la loro fase di controllo.
Questo perché Agenzia delle Entrate ha tutto registrato e purtroppo, ti notifica l’errore commesso direttamente tramite raccomandata, con indicato l’importo della sanzione che ti spetta da pagare.
Per farti un esempio, solo per quel che riguarda l’attestazione energetica:
“Se l’annuncio di un immobile da vendere non contiene i parametri energetici, la sanzione amministrativa è variabile tra i 500 ed i 3000 euro.
Nel caso in cui l’immobile venga anche venduto senza presentazione dell’APE, il venditore rischia sanzioni che vanno dai 3000 ai 18000 euro.”
E ripetiamo, queste sono le sanzioni che rischi solo per aver sottovalutato le normative sull’aspetto energetico della tua casa!
Non ti facciamo l’elenco completo delle altre sanzioni che puoi rischiare di ricevere nella compravendita immobiliare…
10 – La vendita che non arriva: passano settimane, poi mesi, poi anni…
Qui parliamo del tempo che passa da quando inserisci il tuo annuncio online a quando arrivi al rogito.
Devi sapere che in Italia il tempo medio per vendere una casa è di 239 giorni.
Può essere che tutto vada per il meglio e che in pochi mesi riesci a vendere la tua casa senza problemi.
Ma le statistiche purtroppo sono contro questa possibilità.
Bisogna anche dire che questo può succederti anche se scegli di vendere casa affidandoti a un’agenzia che non sa fare bene il suo lavoro.
In giro puoi trovare agenzie che pur di accaparrarsi il tuo mandato di vendita in esclusiva ti promettono mari e monti per poi lasciare il fascicolo del tuo immobile dentro qualche cassetto della loro scrivania.
Questo perché gestiscono centinaia di immobili allo stesso tempo, ma in realtà NON si focalizzano sulla vendita del tuo (e i tempi si allungano…).
Per risolvere questo affare, in Vendita Fast abbiamo preso una decisione:
trattiamo contemporaneamente solo 30 immobili e li seguiamo come si deve.
E grazie al nostro >>Metodo<<, possiamo farti una promessa:
Troviamo un acquirente per la tua casa entro 67 giorni!
altrimenti ti diamo 10€ al giorno finché non ci riusciamo.
A Cattolica e Riccione siamo i primi (e ancora gli unici) a offrirti una Garanzia del genere.
E se non credi alle nostre parole, dai un’occhiata alle nostre recensioni
In oltre 20 anni di esperienza, grazie al nostro Metodo abbiamo collezionato centinaia di casi studio di successo e abbiamo reso felici tanti proprietari.
- Valutiamo la tua casa in modo gratuito
- Effettuiamo tutti i controlli preliminari sulla documentazione
- Prepariamo l’immobile per la vendita grazie all’Home Staging (quando necessario)
- Mettiamo in risalto il tuo annuncio grazie ai nostri canali
- Proponiamo la tua casa alle nostre liste di clienti profilati
- Gestiamo per tuo conto ogni email, chiamata o appuntamento con potenziali compratori
- Ti assistiamo in ogni fase contrattuale e legislativa della compravendita
L’unico modo sicuro per sbarazzarti in una sola volta di tutti i rischi che hai letto qui sopra è…
…Contattarci oggi stesso al numero che trovi qui sotto e lasciarti affiancare nella vendita della tua abitazione.