Come valutare la tua casa per la vendita
Gli 8 fattori principali che determinano il valore del tuo immobile e gli errori più comuni che commette chi valuta in autonomia la propria casa.
Perché alcuni immobili rimangono INVENDUTI per così tanto tempo?
Molte persone sono convinte che avere una bella casa, magari presentata anche bene e che si trova in una zona interessante, sia sufficiente per riuscire a venderla in un batter d’occhio.
Forse anche tu sei dello stesso pensiero, è lo capiamo bene!
Ma la realtà dei fatti è spesso diversa.
Quello che succede in questi casi è che il proprietario, dopo aver pubblicato il proprio annuncio sui vari portali, si aspetta di concludere l’affare nel giro di qualche giorno.
E invece…
“Perché la mia casa è in vendita da ormai 9 mesi
e ancora non ho ricevuto nessuna proposta?”
Mi dispiace deluderti, ma anche se avere una casa perfetta e saperla presentare nel modo giusto sono due grandi punti a tuo favore, questo non basterà a farti raggiungere il tuo obiettivo.
In questo caso il fattore (spesso) determinante è il prezzo di vendita!
La fase di valutazione è il passaggio più importante dell’intero processo della compravendita di un immobile, ma troppo spesso viene preso alla leggera dal proprietario.
Del resto, che succede se non dai il corretto valore al tuo immobile?
Se il prezzo è troppo alto c’è una grande possibilità che nessuno si interessi al tuo annuncio.
Se invece è troppo basso, perderai migliaia di euro che ti spettavano di diritto e a cui hai distrattamente rinunciato senza saperlo.
Se il tuo immobile resta invenduto per troppo tempo comincerà poi a svalutarsi e – in base all’andamento del mercato immobiliare – ci perderai dei soldi.
Siamo quindi d’accordo che se sbagli inizialmente a valutare la tua casa, oltre che a perdere tempo, stai perdendo anche i tuoi soldi.
Prima di darti le informazioni che ti servono per valutare la tua casa, vogliamo metterti in guardia dagli errori più comuni che vediamo fare ogni giorno da chi vuole vendere la propria casa in autonomia.
Come il venditore fai-da-te valuta casa – SBAGLIANDO!
Una veloce premessa:
molte persone non riescono a stabilire un prezzo di vendita adeguato per la propria casa perché pensano sia un lavoro semplice da fare.
Non ci prestano la dovuta attenzione.
Prendono questo delicato passaggio sotto-gamba con grande leggerezza.
Ed è proprio a causa di questa convinzione che il 99% di loro agisce esattamente in questo modo per calcolarlo…
1 – immobiliare.it + casa.it + subito.it = prezzo medio di vendita
“Devo vendere casa?
Aspetta che do un’occhiata ai prezzi
delle case in vendita nel mio paese…”
Il proprietario facilone prende lo smartphone e comincia a scrollare gli annunci immobiliari che trova sui siti che ti ho detto poco fa.
Da quelli poi fa una media “a spanne” in base alla zona e ai mq dei vari immobili, alzando e abbassando il prezzo, in base a quelli che lui ritiene dei plus o dei difetti.
Da questa operazione ha calcolato il suo “prezzo medio di vendita”.
E questo è solo l’inizio…
2 – Prima aggiunta: L’extra del valore affettivo
- “Case come questa non ne fanno più…”
- “L’ho sempre tenuta come un gioiellino…”
- “C’ho cresciuto la mia famiglia qua dentro…”
- “L’ha costruita mio padre con le sue mani…”
Quante volte ci siamo sentiti dire queste frasi.
É naturale dell’animo umano attribuire più valore del dovuto a un oggetto con cui abbiamo un legame emotivo.
E tanto più è forte questo legame, tanto più valore gli diamo.
Pur essendo tutti coscienti che nella valutazione immobiliare non funziona così, certi venditori proprio non riescono a farne a meno.
Ecco quindi che partendo dal calcolo del “prezzo medio” già sballato di prima, vanno a modificare la cifra se il valore intimo che danno alla loro amata casa non coincide con quanto si aspettavano.
Ma non è ancora finita…
3 – Seconda aggiunta: La cifra di emergenza
Arrivato a questo punto – sapendo in cuor suo di aver fatto un calcolo che NON va bene – il nostro venditore fai-da-te ci aggiunge giusto quei 20-30.000 per evitare di aver peccato in difetto.
“Meglio tenersi larghi… In caso aggiusterò il prezzo più avanti…”
Pensano di poter aggiustare il prezzo strada facendo, in base alla risposta che ricevono dal mercato.
Aggiungono sempre qualcosa in più pensando di spuntarla con l’ignaro acquirente.
Purtroppo o per fortuna, il web è un ottimo alleato in fase di acquisto, perché puoi comparare velocemente centinaia di offerte, ma se sei dalla parte dei venditori, ecco che sei in svantaggio da questo punto di vista e vieni presto smascherato.
Ma tornando a noi…
Avrai capito anche tu che un prezzo calcolato in questo modo, non ha niente di concreto a sostenerlo e alla fine ti porterà solo a dei bei grattacapi.
Ora che hai capito come NON valutare un immobile, lascia che ti parli di quali aspetti devi davvero considerare quando stai fissando il prezzo di vendita della tua abitazione…
Quali fattori determinano il reale valore della tua casa?
Il valore della tua abitazione è influenzato da un numero altissimo di variabili.
Qui di seguito ti condividiamo GLI 8 FATTORI PRINCIPALI A CUI DEVI PRESTARE ATTENZIONE durante la fase di valutazione.
1 – La Superficie – (i metri quadrati)
Questa non sarà una novità, ma sapere l’esatto numero di metri quadrati di cui dispone il tuo immobile è di vitale importanza per determinarne il prezzo.
E appena senti che qualche agenzia immobiliare mette in discussione l’importanza di questo punto in fase di valutazione, scappa a gambe levate!
Te lo diciamo fuori dai denti… Chi non dà valore ai metri quadrati della tua abitazione è perché vuole raggirare la tua buona fede e abbassare il prezzo in modo da riuscire a vendere il tuo immobile in fretta a discapito dei tuoi interessi.
Altro aspetto da considerare è che se la distribuzione dei vani della tua casa è ben pensata, allora hai tra le mani una carta vincente che puoi giocare in fase di valutazione.
Cosa significa “distribuzione dei vani”?
Ti facciamo un esempio…
Se il tuo appartamento è di 80mq e la superficie delle varie stanze e ben spartita in modo da ottimizzare ogni spazio che hai a disposizione, allora quei metri quadrati hanno un gran valore.
Se invece la tua casa ha 160mq, ma la superficie è mal distribuita nelle varie stanze (come ad esempio una cucina soggiorno da 90mq e i restanti 70 suddivisi tra bagno e due camere), allora capisci bene che il discorso cambia.
E su questo punto non ci sentiamo di aggiungere altro, se non di ricordarti di tener conto della superficie lorda della tua casa quando fai il conteggio (cioè tutta la superficie che si trova all’interno delle pareti esterne, comprese quindi le pareti interne).
2 – L’andamento dei prezzi degli immobili nel tuo quartiere
Per ricavare questo dato nel modo corretto (in autonomia) hai solo una possibilità, ovvero controllare la banca dati delle quotazioni per ogni zona territoriale omogenea (OMI) elaborata dall’Agenzia delle Entrate su base semestrale.
Per ogni zona OMI nei vari comuni viene identificato un intervallo minimo e massimo dei valori delle vendite in euro al mq, a seconda del tipo di immobile e del suo stato di conservazione.
Ecco il link al sito dell’Agenzia delle Entrate dove devi andare >>CLICCA QUI<<
In Vendita Fast, per essere ancora più accurati nel ricavare questo dato essenziale, abbiamo a nostra disposizione un esclusivo abbonamento al programma avanzato per la quotazione immobiliare: “Borsino immobiliare PRO”
Questa piattaforma ci permette di vedere in pochi minuti tutte le vendite immobiliari fatte negli ultimi 3 anni, circoscritte nella determinata zona che vogliamo prendere in esame.
Inoltre, questo strumento di valutazione non viene concesso a qualsiasi agenzia immobiliare. Vendita Fast ha passato la selezione per accedere a Borsino Immobiliare Pro grazie all’elevato numero di vendite fatte nella nostra zona.
Il risultato sarà una perfetta panoramica degli andamenti dei prezzi nel tuo quartiere.
Per maggiori informazioni su questo punto ti basta arrivare in fondo all’articolo.
3 – Le immediate vicinanze della tua casa
Pur facendo una stima con i prezzi degli immobili nel tuo quartiere, devi restringere ancora di più il campo e prestare attenzione a cosa hai nelle immediate vicinanze della tua abitazione.
Se ad esempio la tua casa è in un quartiere ad alto prezzo, ma si affaccia proprio su una strada molto trafficata, il suo valore sarà probabilmente più basso rispetto agli altri immobili nelle vicinanze.
Tieni sempre presente che:
- Rumore e odori molesti
- Problemi di sicurezza
- Vicinanza ad attività commerciali che disturbano la quiete…
…Faranno sicuramente abbassare il prezzo del tuo immobile.
Del resto, “il quieto vivere non ha prezzo” e se viene meno è un tuo grande punto a sfavore.
Al contrario la vicinanza a servizi come:
- fermate dell’autobus e tram
- supermercati e farmacie
- impianti sportivi
- scuole e università…
Faranno aumentare in modo considerevole il valore di casa tua.
A patto che non sia posizionata proprio sopra a questi punti ad alto via-vai di persone 🙂
4 – Lo stato del tuo immobile
Un’abitazione nuova, in buono stato o appena ristrutturata, avrà un valore maggiore rispetto ad un’altra che richiede lavori più importanti prima di poter far entrare il nuovo proprietario.
Se così non fosse, non disperare!
Abbiamo già parlato in un altro nostro articolo di alcune strategie che puoi usare per migliorare lo stato di casa tua in modo da renderla più gradevole e “appetibile” durante la visita con il tuo acquirente.
Prima di metterla in vendita ti consigliamo di seguire alcuni piccoli accorgimenti per dare una prima impressione positiva al tuo potenziale acquirente.
Certo non equivale a ristrutturarla, ma siamo sicuri farà la differenza in quanto alla percezione del valore.
5 – Giardini, terrazze, taverne, cantine, box auto
La presenza di queste variabili è diventata ricercatissima specialmente dopo i passati lockdown.
Le persone hanno capito l’importanza di avere dello spazio extra-abitativo dove poter rilassarsi o staccare dalla routine casalinga.
Per questo se la tua casa ne possiede alcuni, il valore sarà sicuramente superiore rispetto ad altre case in cui mancano.
6 – Il piano, l’ascensore e l’eventuale vista panoramica
Considera che possedere un appartamento all’ultimo piano o al piano terra può valere di più rispetto al possederne uno ai piani intermedi.
L’ultimo piano è infatti considerato più sicuro e luminoso (specie nelle grandi città).
Tuttavia c’è un’eccezione: se devi vendere il tuo appartamento al 6° e ultimo piano, ma nello stabile non è presente l’ascensore… ahia!
Come puoi immaginare il discorso cambia e dovrai tenerne conto nella valutazione del tuo immobile.
D’altra parte, anche il piano terra è molto ricercato perché dà una grande comodità al proprietario per quel che riguarda i vari spostamenti dentro e fuori l’abitazione.
Tornando a parlare di altezza, una spettacolare vista panoramica sul mare farà certamente lievitare il valore del tuo immobile.
Del resto, come si può non dare un prezzo maggiore alle pacifiche albe e ai romantici tramonti visti dall’alto del tuo appartamento.
7 – L’esposizione al sole
Come abbiamo appena visto, i piani alti valgono di più perché di solito hanno una migliore esposizione luminosa.
Se però il tuo appartamento è a un piano basso ma è comunque luminoso, sappi che questo andrà a giocare in modo positivo sulla valutazione.
Anche l’esposizione a SUD è sicuramente piú apprezzata ed è quindi un valore aggiunto rispetto all’esposizione più umida e ombreggiata a NORD.
8 – Le prestazioni energetiche
- pannelli solari
- infissi isolanti
- cappotto esterno e interno…
…Sono tutti elementi che possono sicuramente spingere il tuo acquirente a voler spendere un po’ di più per comprare proprio casa tua.
Una buona classe energetica aumenterà il valore del tuo immobile rispetto a quello di altri simili nel tuo quartiere.
I potenziali compratori sono infatti disposti a spendere di piú in virtù dei futuri risparmi sulle bollette.
Per concludere
Come ti ho già detto e come puoi immaginare, gli 8 fattori di cui ti ho parlato qui sopra sono solo i principali a cui devi prestare attenzione in fase di valutazione immobiliare.
Ci sono tante altre variabili che possono incidere in modo pesante nel determinare il reale prezzo del tuo immobile.
Il nostro consiglio è sempre quello di farti affiancare in questo primo delicato passaggio da un’agenzia immobiliare in grado di darti prova dei risultati che ha già fatto ottenere ad altre persone prima di te.
Oltre a darti preziosi consigli sulla fascia di prezzo a cui posizionare la tua casa, può liberarti in una sola volta anche di tutti quei pensieri derivanti dalla paura di sbagliare qualcosa in fase di trattativa.
Noi di Vendita Fast trattiamo con successo decine di valutazioni immobiliari ogni settimana.
E grazie al nostro Metodo, possiamo farti una promessa:
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